Je viens d'acheter un logement dans lequel je constate des défauts que faire ?

Que vous ayez acheté un logement achevé ou fait construire, vous bénéficiez de garanties contre les malfaçons, désordres et autres défauts.

Il existe diverses sortes de garanties :

• La garantie de parfait achèvement couvre les désordres et malfaçons apparaissant pendant l'année qui suit la réception du bien (cette garantie concerne tous les contrats de louage d'ouvrage). Elle oblige l'entrepreneur à réparer les défauts de conformité constatés le jour de la réception ou dans l'année qui suit. En principe le propriétaire et l'entrepreneur se mettent d'accord pour exécuter les travaux nécessaires à la réparation des malfaçons. A défaut d'accord et d'exécution après envoi d'une lettre recommandée, constatation par huissier et mise en demeure d'effectuer ces réparations, il faut saisir soit le tribunal d'instance soit le tribunal de grande instance suivant le montant de la demande.
  
• La garantie biennale ou de bon fonctionnement couvre pendant 2 ans les vices cachés affectant un élément d'équipement, portes, fenêtres, chaudière, interphone etc... Elle est due par le constructeur, l'entrepreneur, le vendeur d'une construction qu'il a édifié ou fait édifiée, le promoteur ou le fabricant d'éléments d'équipements. Cette garantie court dès réception des travaux et s'arrête si une action en justice est engagée.
  
• La garantie décennale couvre durant 10 ans les désordres graves affectant le gros oeuvre (escaliers, planchers, plafonds, cloisons fixes, portions de canalisations logées dans les murs ou les planchers, huisseries des portes, fenêtres et verrières....) et compromettant la solidité du batiment ou son usage. Cette garantie court dès réception des travaux et s'arrête si une action en justice est engagée.
  
• L'assurance dommages-ouvrages que vous devrez obligatoirement souscrire lors de la signature d'un contrat de construction de maison individuelle jouera en cas de malfaçons constatées à compter de la deuxiéme année suivant la réception des travaux et vous permettra, avec l'accord de l'assureur de faire effectuer les réparations sans attendre.

 

Ces garanties jouent différemment selon les circonstances de votre achat.

• Si vous avez acheté un logement existant, le vendeur garantie les défauts cachés non décelables par un professionnel . Il n'est pas tenu des vices apparents. Lorsque votre contrat de vente contient une clause de décharge de responsabilité du vendeur en cas de vices cachés et que celui-ci est un professionnel cette clause n'est pas valable.

1. Le logement que vous venez d'acquérir est neuf, en cas de vices cachés vous bénéficiez de la garantie biennale et de la garantie décennale.
2. Le logement que vous venez d'acquérir est ancien la garantie est limitée aux vices cachés qui rendent l'immeuble impropre à son usage ou en diminue l'usage. Elle joue pendant 30 ans après la vente. Mais vous devez agir en justice dès la découverte du vice.
   Si le vendeur n'est pas un professionnel cette garantie peut être limitée par contrat.

• Si vous avez acheté un logement en construction ou fait construire, il y a eu vente en l'état futur d'achèvement, outre la garantie d'achèvement des travaux et la garantie de conformité vous bénéficiez de

1. la garantie de parfait achèvement
2. la garantie biennale de bon fonctionnement
3. la garantie décennale

• Si vous avez fait construire et que pour cela vous avez conclu un contrat de construction de maison individuelle vous bénéficiez :

1. de la garantie de parfait achèvement
2. de la garantie biennale
3. de la garantie décennale

Comme vous avez souscrit une assurance dommage ouvrages qui couvre ces risques, prévenez votre assureur qui vous indemnisera et exercera ensuite les recours en responsabilité contre le constructeur.

 

Prenez garde à ne pas laisser passer les délais de prescription, sachant que ni les mises en demeure ni une procédure de référé ne peut les interrompre et que seule une action au fond devant le tribunal en arrête le décompte.
Si vous avez fait construire consignez vos observations et vos réserves dans le PV de réception. Si vous avez émis des réserves dans ce PV vous pouvez alors consigner à titre de retenu de garantie le solde du prix prévu au contrat, soit 5%. Cette somme devra être déposée sur un compte bloqué chez votre notaire ou à la Caisse des dépôts et consignations et sera débloquée lorsque les réserves auront été levées.