Je dispose d'une somme d'argent avec laquelle j'aimerais acheter une résidence secondaire, mon banquier me propose de prendre un crédit "in fine". Cette formule a-t-elle un intérêt ?

Ce type de prêt se caractérise par une durée généralement de 10 ans, ses mensualités ne sont constituées que du remboursement des intérêts, le capital emprunté est lui remboursé intégralement en une seule fois in fine (à la fin du crédit).

L'opération que vous propose votre banquier se résume ainsi :

1. vous disposez de 1 M de francs par exemple,
2. vous contractez un emprunt de même montant à 4,5 ou 5 % d'intérêt,
3. vous placez votre 1 M sur deux contrats d'assurance (500 000 F dans un contrat à rachat programmé et 500 000 F dans un contrat de capitalisation )
4. ce qui vous rapporte 5 à 6 % l'an.

Bilan théorique de l'opération : vous encaissez plus de revenus que vous ne payez d'intérêts.

La réalité est tout autre :

1. vous devez pour payer vos intérêts procéder à des rachats programmés, or ceux-ci ne suffiront pas à régler les intérêts de votre emprunt car votre contrat à rachat programmé de 500 000 F à 6 % d'intérêt ne rapporte que 2200 F compte tenu du prélèvement fiscal ;
2. avec un crédit in fine vous devrez payer chaque mois des intérêts sur la totalité du capital, soit 3750 F par mois (1 M de francs à 4,5 %) et le capital au bout des 10 ans.

En dernière analyse cette opération vous coûtera plus cher qu'un emprunt amortissable classique.

La seule façon de rentabiliser cette opération est d'être bailleur d'un logement qui rapporterait au minimum 3750 F par mois, car fiscalement vous pourriez reporter le déficit procuré par le paiement des intérêts sur les loyers encaissés qui ne seraient alors plus taxables. Pour que ce montage soit réellement intéressant il faut que vous soyez imposé dans des tranches de 43 à 54 %.