- Il convient tout d'abord de déterminer la plus-value
brute, c'est-à-dire la différence entre le prix de cession du
bien et son prix d'acquisition.
- Le prix de cession est
le prix figurant dans l'acte constatant la cession, duquel vous pouvez
déduire les frais supportés lors de la cession comme, par
exemple, une commission versée à une agence immobilière,
une indemnité d'éviction ou des frais de mainlevée
d'hypothèque (avec justificatifs).
- Le prix d'acquisition
est le prix pour lequel le bien a été acheté, majoré
des frais d'acquisition et des dépenses : droits de timbre et de
publicité foncière, TVA, frais de voirie, réseaux
et distribution, honoraires, commissions... et les dépenses de
construction, reconstruction, amélioration et agrandissement.
- Les frais d'acquisition
peuvent être évalués forfaitairement à 7,5
% du prix d'acquisition.
- Pour les immeubles bâtis
détenus depuis plus de cinq ans, l'administration vous autorise
à majorer forfaitairement votre prix d'acquisition de 15 % au titre
des dépenses de travaux (sans que vous ayez à établir
la preuve de la réalité des travaux).
- Lorsque le bien a été acquis par succession ou donation, la plus-value est calculée par rapport à la valeur qui a servi à calculer les droits de succession ou de donation (majorée des frais d'acte et des droits d'enregistrement).
- Comment déterminer la plus-value nette ?
* Si le bien a été acquis depuis moins de cinq ans, la plus-value est calculée sans correction pour durée de détention.
* Si le bien est détenu depuis au moins cinq ans, la plus-value bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième (la plus-value est donc totalement exonérée au bout de 15 ans).
Dans tous les cas, les plus-values sont imposées après application d'un abattement général de 1 000 euros (en cas de cession par une indivision ou par des époux, l'abattement est appliqué à la part de plus-value revenant à chaque personne).
- L'imposition est établie au titre de l'année
au cours de laquelle la cession a eu lieu.
Depuis le 01/01/2004, les plus-values immobilières ne sont plus soumises au barème de l'impôt sur le revenu et vous n'avez plus à les déclarer vous-même sur une déclaration spéciale annexée à votre déclaration de revenus.
Elles sont soumises à une imposition forfaitaire de 16 % majorée de prélèvements sociaux, soit une imposition globale de 27 %.C'est en principe votre notaire qui se charge des formalités. C'est lui qui calcule la plus-value et verse le prélèvement au moment où il fait publier l'acte qui constate la cession à la conservation des hypothèques.
Pour certaines ventes (ventes de parts de société, certaines expropriations) vous restez soumis à des obligations déclaratives particulières.
Fiche revue le 01/03/2006