Agriculteur, j'aimerais protéger puis transmettre ma propriété dans les meilleures conditions juridiques, fiscales et familiales possible. Que me conseillez-vous ?

Le groupement foncier agricole (GFA) est une des structures les mieux adaptées et donnant le maximum de garanties concernant la pérennité du patrimoine foncier et immobilier.

Caractéristiques du GFA :
Il a pour objet de créer une exploitation nouvelle ou de maintenir l'unité d'une exploitation en cas de succession ou encore de favoriser le groupement d'acquéreurs pour constituer une exploitation rentable ou en éviter le démembrement.
Ses associés peuvent être agriculteurs ou non, au minimum 2, il n'existe pas de maximum.
Chaque associé doit effectuer un apport en capital, les biens apportés peuvent être des immeubles ou des droits immobiliers exclusivement à destination agricole ou du numéraire.
Ces apports sont exclus du droit de préemption de la SAFER pour les groupements constitués entre membres d'une même famille (jusqu'au 4 ème degré inclus).
En contrepartie des apports les associés reçoivent des parts sociales qui leur donnent le droit de participer aux assemblées délibératives et le devoir de participer aux dettes sociales.

Régime fiscal du GFA :
Impôt sur le revenu : les résultats sont déterminés soit selon les règles des revenus fonciers lorsque le GFA donne en location les terres lui appartenant, soit au régime des bénéfices agricoles lorsqu'il exploite directement.
Droits d'enregistrement : les apports lors de la constitution sont exonérés. Leur transmission bénéficie d'une exonération partielle des droits de succession ou de donation.
ISF : les parts d'un GFA exploitant peuvent faire l'objet d'une exonération.

Types de GFA :
- Un GFA peut être de type familial ou successoral, c'est-à-dire que constitué entre les membres d'une famille il aura vocation à faciliter la transmission du patrimoine familial et à en assurer la pérennité. Il évite les indivisions et donne au cohéritier exploitant la possibilité de poursuivre l'exploitation.
- Ce peut être un GFA investisseur, généralement constitué par l'intermédiaire d'une banque ou d'un notaire, il a pour but d'apporter des capitaux à l'agriculture tout en déchargeant les agriculteurs du poids des investissements. Le GFA acquiert les terres qu'il met ensuite à la disposition des agriculteurs.
- Le GFA mutuel est issu du syndicalisme agricole et permet d'aider un fermier qui ne peut acquérir seul le fonds qu'il exploite.

Le GFA est donc un outil :

• de gestion car il permet de séparer le patrimoine privé du patrimoine professionnel de l'exploitant. Cette séparation limite le gage des créanciers de l'agriculteur en excluant les biens apportés au GFA, à moins qu'une hypothèque ne soit expressément constituée sur ces biens. Le GFA recueille durant la vie professionnelle de l'exploitant les nouvelles acquisitions foncières auxquelles il procède. Le lien entre le GFA et l'exploitant est assuré par un bail.
• de transmission à titre gratuit car il facilite la transmission des biens fonciers en évitant les partages, difficilement équitables, et les indivisions, structures inorganisées. La transmission à titre gratuit des parts de GFA qui loue ses biens par bail à long terme est exonérée sous certaines conditions des droits de successions à concurrence des 3/4 de leur valeur.
• de transmission à titre onéreux car elle facilite la cession du foncier en s'organisant sous forme de cession de parts réalisable par acte authentique ou sous seing privé.
  Le montant des droits sur les cessions de parts est de 75 € (droit fixe) lorsque le GFA est exploitant, et de 4,80% dans le cas d'un GFA louant ses biens par bail à long terme, mais si ces parts sont représentatives d'apports indivis le taux est alors réduit à 1%, lorsque l'indivision est constituée entre membres d'une même famille (4ème degré inclus) et que la cession intervient entre les indivisaires, leur conjoint ou ayants droit à titre gratuit.

La cession de parts de GFA est exclue du droit de préemption de la SAFER, à condition que le GFA n'ait pas été constitué dans le seul but d'y faire échec.