Une Société Civile Immobilière est une société
comportant au moins deux associés, sans capital minimum.
En cas d'achat d'un immeuble elle peut être constituée par acte
sous seing privé, en revanche lorsque le but est d'apporter un immeuble,
il est nécessaire d'avoir recours à un notaire.
Les apports peuvent être faits en nature, en numéraire ou en
industrie.
Une SCI peut être constituée entre des époux (seuls ou
avec des tiers) elle peut également être constituée entre
des parents et leurs enfants. Dans ces deux cas l'acte notarié permettra
de ne pas avoir à rapporter les biens de la société à
la succession après le décès.
Lorsqu'une SCI est constituée, elle devient propriétaire des
biens immobiliers qui seront ensuite loués.
Elle permet de distinguer le patrimoine professionnel du patrimoine privé
et surtout la SCI est une solution pour gérer le patrimoine familial
et préparer une succession.
Elle peut également acquérir de nouveaux biens.
Elle permet aux associés de percevoir des revenus réguliers
La prudence est cependant de rigueur car tant juridiquement que fiscalement
la SCI est un outil difficile à manier.
Il faut rappeler que la propriété directe de biens immobiliers
en facilite la gestion et permet d'amortir les frais d'acquisition, ce qui
n'est pas le cas dans une SCI..
De même l'existence de parts sociales peut rendre délicate la
mise en oeuvre de garanties demandées par les associés qui ne
peuvent offrir que le nantissement de ces parts, particulièrement lorsqu'ils
sont minoritaires.
Dans le domaine agricole la forme sociale du Groupement Foncier Agricole est
souvent préférée à celle de la SCI, car le GFA
offre des avantages fiscaux lors de la transmission à titre gratuit
des parts.
Il est donc important de s'entourer des conseils de professionnels qui jugeront
de l'opportunité de choisir cette forme sociale et rédigeront
les statuts de la société, sachant que ce sont ces statuts qui
règleront son fonctionnement ultérieur.
Si la SCI permet la séparation entre le patrimoine privé et
le patrimoine professionnel de l'exploitant, ce qui théoriquement protège
le patrimoine privé en cas de problèmes financiers et de procédure
collective, cette protection peut se révéler illusoire. En effet
les banquiers prêteurs de fonds exigent très souvent que les
parts de SCI soient données en gage.
La constitution d'une SCI ne doit pas avoir seul but d'éluder ou d'atténuer
l'impôt (ex : création d'une SCI dans le seul but de donner un
immeuble en location et ainsi permettre au propriétaire de déduire
les charges afférentes à ce bien). Dans ce cas l'administration
fiscale remettra en cause la SCI en recourant à la procédure
de l'abus de droit et cela d'autant plus facilement qu'il n'existera pas de
signes de vie sociale, tels la tenue d'assemblées d'associés,
la rédaction de procès-verbaux ou encore la comptabilisation
de plus-values.