Les innovations de la loi SRU en matière de location de logements

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 a apporté des dispositions nouvelles et des modifications concernant le régime des baux d'habitation.

Les bailleurs doivent délivrer aux locataires des logements décents.

" Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation".

• Qu'est-ce qu'un logement décent selon des normes d'habitabilité ?
  Il s'agit d'un logement assurant le clos et couvert, dont le gros oeuvre et les accès sont en bon état, protégé des eaux de ruissellement. Il comporte des menuiseries extérieures et une couverture avec des raccords et des accessoires qui évitent les infiltrations dans l'habitation. Les équipements de chauffage, les réseaux et branchements électriques et de gaz doivent être dans un bon état d'entretien ; il doit disposer d'un éclairage normal et d'une bonne ventilation. Ce logement doit être équipé des éléments du confort moderne : alimentation en eau potable, évacuation des eaux, cuisine ou coin cuisine, installations sanitaires, système de chauffage.
  
  
• Qu'est ce qu'un logement décent selon des normes de sécurité ?
  L'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations, des revêtements ne doivent pas présenter des risques pour la santé des occupants du logement. La sécurité de la construction doit également être prise en considération, notamment au regard des dispositifs de retenue des personnes (escaliers, garde-corps des fenêtres etc...)

Sont concernées par ces dispositions : les locations assujetties à la loi du 06/07/1989, les locations en meublé, les logements de fonction, les logements-foyers, les locations soumises à la loi du 01/09/1948, les locations de logements HLM ou qui ont bénéficié de primes et de prêts spéciaux du Crédit Foncier de France et de la Caisse centrale de coopération économique, les logements conventionnés et les locations consenties par les collectivités locales à titre exceptionnel et transitoire.

Le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité du logement avec les critères de décence exigés par la loi. Il lui fait alors parvenir sa demande par lettre recommandée ou par huissier. Les contrats en cours peuvent également faire l'objet d'une mise aux normes Si le propriétaire refuse d'effectuer les travaux réclamés, le locataire peut saisir le tribunal d'instance qui désignera un expert. Le loyer peut être diminué par le tribunal si les travaux ne sont pas effectués dans les délais fixés.

Le versement de l'aide au logement est lié au caractère décent du logement, mais si le locataire justifie de sa demande de mise aux normes l'allocation sera maintenue.

Autres mesures.

* En cas de conclusion d'un PACS :

• soit le locataire signale au propriétaire le nom de son partenaire, dès lors les notifications ultérieures de ce bailleur devront être adressées aux deux partenaires, sous peine d'être inopposables à celui à qui elles n'ont pas été personnellement envoyées ;
• soit le locataire garde le silence, les notifications adressées au seul locataire pour le paiement du loyer et des charges sont alors automatiquement opposables à son partenaire.

* Lorsque le bailleur envoie à son locataire un congé motivé par la vente du bien, il n'est pas obligé de mentionner la superficie du logement.

* La compétence de la commission départementale de conciliation est étendue aux litiges concernant l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges locatives et les réparations.

* Les bailleurs peuvent désormais obliger leurs locataires à installer un compteur d'eau. Les travaux nécessaires et la pose des compteurs sont à la charge des propriétaires qui en ont fait la demande.