Les innovations de la loi SRU en matière de copropriété.

La loi solidarité et renouvellement urbain a amélioré la situation des copropriétaires par toute une série de mesures qui pour certaines s'appliquent déjà, alors que d'autres entreront progressivement en vigueur.

La loi SRU apporte plus de transparence dans les comptes.

• En établissant une comptabilité annuelle qui se substituera au système de la comptabilité trimestrielle.
• En créant à compter du 01/01/2002 un budget prévisionnel annuel pour les dépenses courantes, ce budget sera présenté chaque année par le syndic à l'assemblée générale. Les copropriétaires voteront ce budget dans le délai de 6 mois à compter de la clôture de l'exercice précédent.
  
• Le budget prévisionnel sera alimenté dès le 01/01/2002 par des provisions trimestrielles égales au 1/4 du budget voté. Ces appels de charges seront exigibles au premier jour de chaque trimestre.
• Un budget distinct est prévu à partir du 01/01/2002 pour les dépenses de travaux de réfection des parties communes.
• En cas de vente d'un lot de copropriété le notaire chargé de la vente doit, si le vendeur ne lui a pas présenté un certificat du syndic, attestant qu'il a réglé toutes ses charges, en informer le syndic dans les 15 jours suivant le transfert de propriété.
• Les syndics devront enregistrer les dépenses dès leur engagement.
• Les règlements de copropriété devront mentionner les méthodes de calcul des tantièmes de copropriété.
• Le syndicat des copropriétaires doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé, si l'immeuble est géré par un syndic professionnel l'assemblée des copropriétaires peut renoncer à cette obligation.
• Le syndic doit mettre en concurrence plusieurs entreprises lorsque le montant des travaux dépasse le seuil obligeant à soumettre les décisions à l'assemblée générale.

La loi SRU permet de lutter contre les charges impayées.

• Si un appel provisionnel de charges pour les dépenses de fonctionnement courant de la copropriété n'est pas honoré à son échéance, il suffit d'une mise en demeure restée infructueuse durant plus de 30 jours pour que toutes les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.
• Le président du TGI statuant en référé peut condamner la copropriété à verser la totalité des provisions inscrites dans le budget prévisionnel voté par l'assemblée générale.
• Les frais supportés par la copropriété à compter de la mise en demeure, pour recouvrer la créance impayée sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

La loi SRU a assoupli certaines règles de majorité.

• Les décisions ordinaires sont prises en assemblée générale à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Seules les voix exprimées sont comptabilisées.
• Pour les décisions à prendre à la majorité de tous les copropriétaires, si la majorité requise n'est pas obtenue au premier tour, on pourra procéder, durant la même réunion de l'assemblée générale, à un second vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à condition que le premier vote ait recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
• L'installation de compteurs d'eau individuels se décide désormais à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

La loi SRU permet un meilleur accès à l'information.

• Toute copropriété doit être dotée d'un carnet d'entretien de l'immeuble, dont l'établissement et la mise à jour incombent au syndic. Cette obligation doit être remplie d'ici le 30/03/2002.
• Les immeubles construits depuis plus de 15 ans doivent être soumis à un diagnostic technique qui portera sur l'état de solidité de l'immeuble, l'état des conduits et canalisations, celui des équipements communs et des équipements de sécurité. Le notaire est chargé de veiller à l'établissement de ce diagnostic lors de la mise en copropriété et de la vente de lots, car l'acquéreur doit être informé du contenu de ce diagnostic technique.