Usufruitier d'un bien loué, j'aimerais savoir qui du nu-propriétaire ou de moi-même doit réaliser les gros travaux envisagés sur l'immeuble ?

La répartition des charges des travaux constitue l'une des principales sources de difficulté entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.

L'article 605 du Code civil prévoit que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire.
On entend par grosses réparations celles qui portent sur le gros oeuvre : les charpentes, les murs extérieurs, les couvertures....
On entend par réparations d'entretien celles qui concernent les portes, les travaux de peinture, etc....

La jurisprudence considère que le nu-propriétaire peut forcer l'usufruitier à faire les réparations d'entretien nécessaires à la conservation de l'immeuble. Par contre l'usufruitier ne dispose d'aucune action lui permettant de contraindre le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations. Si le nu-propriétaire n'effectue pas les réparations qui lui incombent, l'usufruitier peut le faire à sa place, il aura droit à la fin de l'usufruit au remboursement de la plus-value résultant des travaux.
Dans certains cas l'usufruitier peut même être tenu de réaliser ces travaux, c'est notamment le cas lorsque l'immeuble est loué.

Lorsque le bien dont la propriété est démembrée est loué c'est l'usufruitier qui a la qualité de bailleur, il est donc tenu de toutes les obligations qui se rattachent à cette qualité et doit notamment effectuer les travaux autres que les réparations locatives. Si le nu-propriétaire refuse d'effectuer les grosses réparations, c'est à l'usufruitier de le faire sous peine de voir le locataire se retourner contre lui. En effet il n'y a aucun lien direct entre le locataire et le nu-propriétaire bien que celui-ci ait concouru à la réalisation du contrat de location.

 

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