Diagnostics immobiliers et information de l'acquéreur.

 

Depuis l'ordonnance N. 2005-655 du 08/06/2005 l'ensemble des documents destinés à l'information de l'acquéreur est réuni dans un seul dossier : "le dossier de diagnostic technique".

Aux termes des articles L. 271-4 à 271-6 du Code de la construction et de l'habitation, ce dossier est composé des documents suivants :

1 - Le constat de risque d'exposition au plomb ;

2 - L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;

3 - L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;

4 - L'état de l'installation intérieure de gaz ;

5 - L'état des risques naturels et technologiques ;

6 - Le diagnostic de performance énergétique ;

7 - L'état de l'installation intérieure d'électricité ;

8 - Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif.

Ce dossier doit obligatoirement être remis par le vendeur à l'acquéreur en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti.et il est annexé à la promesse de vente ou à défaut, à l'acte authentique de vente.

Cependant la production de ces documents ne concerne que certains immeubles (cf. infra).

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP).

Ce constat doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble construit avant le 01/01/1949. Il ne porte que sur les parties privatives à usage d'habitation.
Les parties communes d'un immeuble devront également faire l'objet du constat au plus tard le 12/08/2008 mais celui-ci n'a pas à être remis à l'acquéreur qui pourra toutefois le consulter auprès du syndic.
A compter du 12/08/2008, le CREP devra également être annexé à tout nouveau contrat de location lors de sa signature.

Le CREP doit avoir été établi depuis :
- moins de 6 ans à la date de signature du contrat de location,
- moins d'un an à la date de la promesse de vente ou contrat de vente.
Toutefois, si le constat établit l'absence de revêtement contenant du plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1mg/cm², sa validité n'est pas limitée dans le temps; il n'y a pas lieu d'établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de vente ou de location.

À défaut, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Le constat amiante.

Tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997, y compris les parties communes et privatives des immeubles en copropriété et les maisons individuelles, doivent mentionnés la présence ou l'absence de matériaux de produits de construction contenant de l'amiante.
Ce constat doit être annexé à l'avant-contrat et au contrat de vente de l'immeuble concerné, afin que l'acquéreur soit informé le plus tôt possible de l'éventuelle existence de risques liés à l'amiante.

Pour les parties communes des immeubles soumis au statut de la copropriété, le constat sera constitué du dossier technique amiante et de sa fiche récapitulative.
Ces derniers doivent avoir été établis au plus tard le 31/12/2005 (ou avant le 31/12/2003 pour les immeubles de grande hauteur et certains établissements recevant du public).

En cas d'absence de constat, le vendeur engage sa responsabilité, il ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés.

L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment.

Lorsque des foyers de termites sont identifiés dans une ou plusieurs communes, un arrêté préfectoral délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.
L'arrêté préfectoral est pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, en tenant compte des informations des déclarations d'infection faites en mairie.

Pour pouvoir s'exonérer de la garantie pour vice caché constitué par la présence de termites, le vendeur non-professionnel d'un immeuble bâti, situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral doit annexer un état parasitaire du bâtiment à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Aucune clause ne peut permettre d'exonérer la responsabilité d'un vendeur professionnel.

Il est daté est signé par le diagnostiqueur.

L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de 6 mois à partir de la promesse de vente ou de la date de l'acte authentique.

Il est effectué par une personne exerçant une activité d'expertise ou de diagnostic de la présence de termites.

Une même personne ne peut réaliser à la fois l'état parasitaire et les travaux de lutte contre les termites.

L'état de l'installation intérieure de gaz.

Ce document, de moins de trois ans devra à compter du 01/07/2007 être annexé à l'acte de vente d'un immeuble ou de parties d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans.

À défaut, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.

L'état des risques naturels, technologiques ou sismiques.

Ce document qui concerne les logements se trouvant dans une zone à risques, obligatoire depuis le 01/06/2006, informe l'acheteur ou le locataire sur la situation de son logement. La liste des risques naturels (feu de forêt, avalanche, mouvement de terrain…) et technologiques (proximité d'installations contenant des substances dangereuses par exemple) est arrêtée par le Préfet. Il déterminera également la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur pourra se référer et, le cas échéant, les arrêtés ayant porté reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique sur le territoire de la commune.

Cet état devra être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier auquel il est annexé.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Il s'agit d'un document établi par un contrôleur technique agréé qui n'a que valeur informative.
Il doit depuis le 01/11/2006 obligatoirement être annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente définitif des immeubles bâtis et doit dater de moins de 10 ans.

Le certificat de performance énergétique mentionne la quantité d'énergie consommée (ou son estimation) pour une utilisation normale du bâtiment. Ce diagnostic de performances énergétiques n'a qu'une valeur informative.

Cette obligation a été étendue aux locations depuis le 1er juillet 2007.

Les DPE concernent tout types d'immeubles sauf les ventes d'immeubles à construire et 5 exceptions (article R. 134-1 du CCH).

Etat de l'installation électrique intérieure.

Ce diagnostic concerne les installations électriques de plus de 15 ans des immeubles à usage d'habitation.

La durée de validité de ce document est de moins de 3 ans.

A prévoir…

Le diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif.

Ce nouveau diagnostic crée par la loi N. 2006-1772 du 30/12/2006, sera obligatoire pour toute vente intervenant à compter du 01/01/2013.
Le vendeur sera obligé de fournir un diagnostic de conformité aux prescriptions techniques pour les installations d'assainissement non collectif.